年12月24日，南京长江五桥通车，这条全程约10公里的免费公路桥，彻底打通南京一环，受此利好，三桥与五桥之间这片热土迎来新的历史发展机遇.
本次板块评测，为大家详解长江三桥与长江五桥之间该区域的历史发展沿革、配套、楼市以及论述其发展前途。
一、历史沿革与板块划分
细究起来，市面上提到的五桥板块并无确定四至范围，这与江北新区核心区源自官方定论有区别。根据友媒划分，三桥与五桥之间这片热土被统称之为五桥商务区，该片区以浦滨路城市发展轴为主轴，串联起五桥商务区、研创园板块，包括区域CBD，中央生活区，滨江生活区，创智总部区以及人文学府区。
图源：同策咨询，在此表示感谢
年6月，江北新区获批为国家级新区，五桥商务区便作为江北新区平方公里范围内重要组成部分，迎来历史发展机遇；
江北新区整体范围
年8月，南京市政府办公厅印发《南京市“十三五”城乡建设规划纲要》，提出高标准建设江北新区，战略上从此前的“跨江发展”全面进入“拥江发展”新时代，把江北新区建设摆在南京改革发展战略全局的突出位置，充分考虑江北对发展南京中心城市的重要地位，长江两岸即有相对独立的发展空间，更要实现社会经济融合，互相发挥各自优势，达到均衡发展。
江南、江北双主城格局
同样，五桥商务区作为江北新主城重要组成部分，战略上，承当了全市发展重要功能定位；
年8月27日，中国（江苏）自由贸易试验区南京片区正式挂牌，五桥商务区一部分区域被划分在自贸区内，区域的发展又增添了丰富内涵；
江苏自由贸易试验区南京片区
宏观上，五桥商务区隶属于江北新主城一部，北边即为国家级新区江北新区核心区，核心区规划能级较高，未来将引入一流的医疗、教育、市政资源，该片区将重点发展新金融、科技创新、大健康等产业，超米摩天大楼以及约万方超级地下城即在该片区；
宏观江南、江北滨江区域
五桥商务区江对岸即河西南商务区，各种金融总部，医院，互联网企业总部等均往该区域堆砌。河西板块处于先行发展阶端，片区教育、医疗、商业等已初具规模，趁着河西东风，五桥商务区的发展被事先打了个好样，未来会像河西南鱼嘴商务园一样高大上吗？我们拭目以待。
头枕江北新区核心区，对岸为被戏称为“宇宙中心”的河西南，五桥商务区板块未来发展可期。
微观上，五桥商务区内多个细分板块互相叠加，功能各不相同，一部分属于自贸区、一部分同属于江北新区核心区研创园片区，还有一部分即是五桥沿线CBD区域，每个细分板块所承担的城市功能不同，发展前景又很清晰，板块与板块之间互相独立又互相支撑。
二、产业配套+经济发展
作为江苏唯一“国家级新区+自贸区”双重利好驱动的特殊板块，五桥商务区的发展被寄予厚望。
根据规划，南京自贸区未来重点打造集成电路、生命健康、人工智能、物联网和现代金融等产业，年，江苏自贸区南京片区预计全年将新增企业1万家、高企总数突破家、引进海外高层次人才人以上。
五桥商务区板块将近一半区域属于自贸区重要组成部分，自贸大厦米区域第一高楼即落户于此。
五桥商务区各细分板块功能定位图源友媒：同策咨询
根据五桥商务区规划，区域内将集中建设会展中心、科研总部基地，南农和江苏警官学医院。值得一说的是，江北新区核心区研创园一部分即位于五桥商务区，未来将打造成全国芯片产业集群发展新高地和江苏省芯片产业创新中心，重点打造三大基地：集成电路设计及综合应用基地，集成电路设计产业基地，集成电路晶圆制造及封测产业基地。
很明显，这将是一个千亿级别的产业集群，五桥商务区作为高端产业的承接着、服务者角色，区域的优质配套资源引入将变得顺理成章。
三、教育、医疗、交通、商业等配套
教育
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五桥商务区辐射片区的教育资源较丰富。
已经招生的学校里，五桥商务区内拥有汉开书院、明道中学、苏杰小学这类老牌民办学校。
公办学校方面，金陵中学浦口分校、行知中学、游府西街小学浦口分校的落定也补足了区域内的公办教育资源。
商业：五桥辐射片区内的大型商业配套主要为奇柯全球商品总部以及研创园的万达广场，此外还与相邻板块共享砂之船、虹悦城两大商业配套。
奇柯全球商品总部
奇柯全球商品总部东至滨江大道，南至园特路，西至华慧路，北至绿水湾路。项目总投资80亿美元，是奇柯集团目前在中国打造的最大的全球商品商贸平台，是全球物美价廉的国际名品馆、各国特色商品国家馆、高端公寓、五星级酒店等六大功能，满足国际生活体验；依托保税自贸区的海量贸易政策优势，让中国的消费者能够与全球商品自由流通的全球商品总部基地项目，项目预计年建成。
奇柯全球商品总部基地效果图
万达广场（佳源五星广场内）
位于江北新区核心区研创园板块，南至云商街，西至浦滨路，北至云飞街，东至慧谷路。
万达广场即为佳源引进的的大型商业体部分，整个佳源商业广场为建面达67万方城市综合体，规划业态涵盖住宅、ShoppingMall、办公、商业街、五星级酒店、公寓，项目预计年中旬可落成，最快当年8月底开业迎客。
万达广场效果图
江北国际文化创意街区（砂之船奥特莱斯）
砂之船鸟瞰图
位于江北新区产业技术研创园内，北至青奥北路，东至横江大道，南至城南河路。
“砂之船”中心庭院半鸟瞰
根据规划，项目总建筑面积约22.6万平方米，地上约14万平米，地下约9万平米，拟建项目由三个单体组成：四层商业综合体一座、高层商务办公楼一栋、高层酒店式公寓一栋，投资总额高达28亿元，该项目预计年5月份建成。
江北虹悦城（德盈龙华国际广场商业部分）
江北虹悦城鸟瞰图
位于浦口区江浦街道，江山大道西侧，龙华路东南侧，康华路北侧，紧靠江北核心区，预计今年能开业。
项目打造地下3层，地上5层的购物中心，盒马、幸福蓝海IMAX影院等一批主力店已确定入驻。
此外，五桥商务区周边还有万汇城南区商业、明发财富中心垂直森林商业、研创园颐居G10+新城G11商业部分，另外，临近板块——江北新区核心区内还聚集了一众的商业配套，作为江北新主城核心，定位方面不输老牌商业中心——新街口，而这些配套五桥商务区内工作、生活、学习的小伙伴均能共享。
医疗：五桥辐射片区主要的医疗医院浦口分院，此外还与江北医院医院、国际健康城板块一流医疗资源。
医院浦口分院
医院浦口分院位置图，南侧即为南京长江五桥
原医院，年7月浦口区人民政府与医院签订“院府合作”协议，成立医院浦口分院，并为医院、江苏建康医院。
医院浦口分院占地面积亩，现开放床位张。是浦口区投资最大、重点打造的社会民生事业单位，是浦口地区的医疗龙头单位。
如果有更高的医疗、康养需求，可以顺着浦滨路直达江北新区核心区国际健康城，医院医院，板块内还规划了红瑞国际糖尿病专科医学中心、医院江北新院区、哈佛大学贝斯以色列女执事医学中心、剑桥大学—南京科技创新中心、国际化名医中心、医院等世界一流医疗资源。
中央商务区国际健康城板块医疗配套设施
交通：目前长江五桥已正式通车，采用双向六车道，设计时速公里/小时，上五桥后，约十公里达到河西江山大街。对于上班族来说可大大缩短通勤时间，提高出行效率，同时能实现与河西CBD资源的无缝对接，该条过江通道全程免费。
五桥商务区各种路网密布
区域内还有长江三桥跨江大桥连接鱼嘴商务区。另有横江大道、浦滨路、滨江大道三条纵向道路贯穿中央商务区、中央科创区和自贸中央生活区，将整个江北新主城连成一个整体。
轨道交通方面，地铁11号线将于今年下半年开建，预计年建成。
此外还有地铁10号线三期、地铁15号线的规划均经过五桥商务区。
五桥商务区各地铁线路图
四、楼市江湖
南京长江五桥通车，打通了江北、江心洲、河西南三个板块，实现资源的互通互享，但各个区域房价差距巨大，五桥是否能拉平或缩小江南、江北房价差，需要时间来验证。
依托于南京的超级商务区和著名的“富人区”——河西，区域新房价格甚至6.5万/平米，二手房更是叫到了7万/平米甚至更高，五桥商务区内各楼盘不足3万/平米的价格，其价值逐渐彰显。
五桥商务区辐射楼盘与价值点
五桥商务区之自贸中央生活区楼市一览
年7月3日，历经16轮竞价，江浦G34地块被华宇拿下，总价22.5亿，楼面地价元/平，开启了五桥商务区板块的楼市新纪元，紧接着作为五桥商务区拓荒盘，年3月30日，华宇、东原、绿都三家开发商联合开发的锦绣越江府面市，首推套89平米户型，从此五桥商务区板块定价元/平一档，南京刚需客群的福音般存在。
此后，西江瑞府、中交锦度相继入市，作为五桥商务区内自贸区内“三剑客”，该区域内楼盘均价-28元/平米不等，且户型面积也相当，但中交锦度楼盘定位显然要高于西江瑞府和锦绣越江府，其价格高达元/平米，主要原因是中交锦度装修标准高达3元/平米，其他两盘备案装修价仅元/平米，所以整体均价要贵出元/平米。
实际上中交锦度品质确实要高于其他两盘，比如说新风、中央空调、地暖三大件交付，另外聘请绿城物业保驾护航，物业费高达2.8元/平，明显定位要高于其他两盘。尴尬的是，中交锦度人气上确实不如其他2位，主要原因，可能就是这高出的溢价让本已捉襟见肘的刚需们望而却步。
五桥商务区板块内还有一盘——雅居乐汇港城，有趣的是年5月20日，锦绣越江府、西江瑞府、中交锦度、雅居乐汇港城共同吹响自贸中央生活区号角，从此五桥商务区板块“挂名”自贸中央生活区头衔渐渐深入人心。
雅居乐汇港城临近前文提到的奇柯全球商品总部基地，项目装修品质较高，定位稍高端客群，遗憾的是雅居乐汇港城并不属于划定的自贸区范围内，尽管区位定位上不占优势，但雅居乐汇港城的均价也达到了元/平米，这主要归因于其较高的装标所致。
而西江瑞府、中交锦度、锦绣樾江府三家楼盘均属于五桥商务区内的自贸区范围内，三盘户型小，入手门槛相对亲民，且靠近即将开建的地铁11号线。长期看三家楼盘位于江北自贸区内，将享受自贸区的规划配套以及企业入驻所带来的人口红利，未来可期，另外，目前来看，西江瑞府是自贸中央生活区中最靠近地铁的楼盘，没有之一，步行不到米，这应该是西江瑞府为自贸中央生活区内的楼盘人气最高的主要原因。
五、综述
五桥板块，与河西隔江相对，共享河西配套，但房价不到对岸二分之一，目前河西二手房6万/平米，五桥板块房价不到3万/平，这么看五桥天花板足够高。区内所有楼盘热度相对适中，并没有核心区、河西那样千人“抢房”聒噪，也不像南京其他那些冷门楼盘无人问津，如果你是个追求舒适人居环境和相对还算便利区位的品质刚需，不妨去五桥商务区好好淘淘金。
但是，五桥仍有着不确定的未来——如果未来五桥乃至江北不能自成体系，承担起江北主城功能，江北人民还需至江南工作，学习，消费，那五桥板块大概率变成第二个“桥北”——江南的补充睡城而已。
好在五桥板块是一张白纸，广阔的空间大有可为。
期待五桥板块的高端规划能一一落实，外部人口能引得进，留得下、生活得好，那么现在2.7万进五桥商务区，是个好机会。
引述资料如下：
《南京市“十三五”城乡建设规划纲要》
搞事情！自贸中央生活区横空出世，爆款楼盘实力圈粉....
